قانون تملک آپارتمان ها

موارد قانونی آپارتمان ها چیست؟

بارها با این مسأله مواجه شده ایم که بروز یک پدیده جدید در بین جوامع، منجر به پیدایش چالش های جدیدی شده است و این چالش ها تا وضع قوانین جدید برای برخورد با آن پدیده ادامه داشته است. اینجاست که نقش عرف و قانون در تنظیم رفتارها و عکس العمل ها و استفاده صحیح از پدیده های نوظهور اهمیت پیدا کرده و از بروز مشکلات جلوگیری می کند. کمبود شدید فضای شهری برای اسکان افراد نیز منجر به ظهور پدیده آپارتمان نشینی یا شهرسازی عمودی در یک صده گذشته شد. از همین رو قوانین آپارتمان نشینی برای مقابله با چالش ها و تنظیم باید و نبایدهای رفتار ساکنین آپارتمان ها تنظیم شد. بسیاری از مواد قانون تملک آپارتمان ریشه عرفی داشته که ضرورتاً به شکل قانون لازم الاجرا، تدوین شده است.

قانون تملک آپارتمان ها چیست و شامل چه چیزهایی میشود؟

قانون تملک آپارتمان ها، اصلی ترین قانونی است که در ایران ناظر بر رعایت مقررات و نظم در آپارتمان و مدیریت مجموعه های مسکونی است. این قانون ابتدا در سال ۱۳۴۳ به تصویب رسید. سپس با بازنگری مجدد و تدوین اصلاحات، در سال ۱۳۷۶ به همراه آیین نامه های اجرایی تنظیم و انتشار یافت. آپارتمان ها و مجتمع های مسکونی یکی از ابتدایی ترین نمونه های زندگی جمعی در جوامع بشری است. آنچه می تواند افراد یک جامعه را از بروز اختلافات در امان بدارد، آگاهی آنها از حقوق خود و حقوق متقابل بین افراد و قوانین حاکم بر جامعه مشترکشان است.

از همین رو قانون تملک آپارتمان ها با موضوعات زیر تنظیم شده است:

قانون تملک آپارتمان ها

قسمت های اصلی و مشاعی ساختمان

حقوق مالک و تعهدات وی

مجمع عمومی ساختمان و اداره آپارتمان

مدیریت ساختمان

شارژ مستقل هر واحد و هزینه های مشترک آن

هزینه سرایداری

نظم و انضباط عمومی آپارتمان

وظایف مدیر ساختمان در قانون تملک آپارتمان ها

در ماده ۱۴ آیین نامه اجرایی این قانون، مدیران ساختمان، علاوه بر مدیریت ساختمان، وظیفه حفظ و نگهداری آن را بر عهده دارند. بنابر این مدیر وظیفه دارد ساختمان را در مقابل آتش سوزی بیمه نموده و سهم بیمه را به تناسب قدر السهم هر یک از مالکان از زیر بنا از آنها دریافت نماید. در صورت امتناع مدیر از بیمه ساختمان و بروز حوادثی چون آتش سوزی، مدیر آپارتمان مسئول جبران خسارت های وارده خواهد بود.

قانون تملک آپارتمان ها

مخالفت همسایه ها با نوسازی آپارتمان

ساختمان هایی که ده ها سال از عمرشان می گذرد، عمر آنها به سر آمده و فرسوده محسوب می شوند. گاهی اوقات نیز دلایل دیگری موجب فرسودگی زودتر از موعد ساختمان ها می گردند. در برخی موارد فرسودگی ممکن است به حدی باشد که خطر جان ساکنان آن ساختمان را هر لحظه تهدید کند . این گونه ساختمان ها نیاز به نوسازی دارند. زمانی که صاحبان آپارتمان های یک ساختمان قصد تخریب و نوسازی آپارتمان های خود را دارند ممکن است تعدادی از همسایگان مخالف نوسازی آپارتمان باشند.

در این گونه مواقع افرادی که خواهان نوسازی آپارتمان های خود می باشند بایستی به شورای حل اختلاف مراجعه نموده و دادخواستی بنا بر تمایل به نوسازی را به این شورا ارائه نمایند. شورا پس از بررسی دادخواست ارائه شده، موضوع را به کارشناسان رسمی دادگستری ارجاع داده تا آنها رسیدگی اختصاصی نسبت به این موضوع داشته و تشخیص نهایی فرسودگی ساختمان را انجام دهند. در این مرحله سه نفر از کارشناسان دادگستری که با نظر مالکان آپارتمان ها انتخاب آنها صورت گرفته است درباره ی فرسودگی و به پایان رسیدن عمر ساختمان اظهار نظر می نمایند. در مواقعی که میان کارشناسان در مورد فرسودگی ساختمان اختلاف نظر وجود داشته باشد، قاضی رای خود را مطابق با نظر اکثریت صادر می نماید.

بر نیاز به نوسازی صادر نماید، دیگر فرقی نمی کند که یک یا چند همسایه مخالف نوسازی آپارتمان باشند و در واقع مخالفت آنها مانع نوسازی نمی گردد.

برخورد قانونی با همسایه مخالف نوسازی آپارتمان

در مواقعی که تمام تدابیر قانونی جهت نوسازی بنا انجام و تامین مسکن مناسب برای همسایگان مخالف نیز صورت گرفته باشد ولی باز هم همسایگان مخالف با نوسازی، آپارتمان خود را ترک نکرده و بر مخالفت خود اصرار داشته باشند ، قانون به مدیر ساختمان اختیار داده که با شخص متخلف برخورد قانونی نماید یعنی با درخواست وی از رئیس دادگستری یا رئیس مجتمع قضایی محل، دستور تخلیه آپارتمان شخص متخلف صادر شود.

نوسازی از راه قانونی

طبق ماده ۱۳ قانون تملک آپارتمان ها در صورتی که بر اساس تشخیص کارشناسان دادگستری، عمر مفید ساختمان تمام شده باشد یا بنا به دلایلی دچار فرسودگی شده و برای ساکنان خطرآفرین باشد، چنانچه برخی از همسایه ها موافق نوسازی ساختمان نباشند، آن دسته از همسایگانی که با نوسازی ساختمان موافق بوده و قصد این کار را داشته باشند، زمانی که برای همسایگان مخالف تامین مسکن استیجاری مناسب با شان آنها نمایند و پس از نقل مکان آن ها از ساختمان فرسوده، بر اساس حکم دادگاه می توانند اقدام به نوسازی ساختمان نمایند.

با توجه به آنچه که در این ماده بیان گردیده است، تصمیم نهایی در مورد تشخیص فرسودگی ساختمان و نیاز به نوسازی دوباره آپارتمان ها با کارشناسان دادگستری می باشد و رای صادره از سوی قاضی می باشد و در صورتی دادگاه رای خود را مبنی بر نیاز به نوسازی صادر نماید، دیگر فرقی نمی کند که یک یا چند همسایه مخالف نوسازی آپارتمان باشند و در واقع مخالفت آنها مانع نوسازی نمی گردد.

تسویه حساب با همسایه مخالف پس از نوسازی

پس از نوسازی ساختمان سهم همه ی آپارتمان های ساختمان و هزینه های بازسازی محاسبه گردیده و مبلغی که برای اجاره مسکن همسایگان مخالف پرداخت شده است، از آنها پس گرفته می شود. در مواردی که این اشخاص نتوانند بدهی خود را پرداخت کنند، دیگر همسایه ها که طلبکار محسوب می شوند می توانند اموال شخص بدهکار را توقف نموده و همان ملک نوسازی شده ی بدهکار نیز توقیف می گردد تا زمانی که بدهکار بدهی های خود به همسایه ها را پرداخت نماید.

محاسبه حق شارژ ساختمان

با بررسی قانون و آیین نامه اجرایی تملک آپارتمان ها ، مشاهده می شود که محاسبه حق شارژ بر مبنای دو روش قانونی و قراردادی امکان پذیر می باشد. با انتخاب و اجرای هر یک از این دو روش توسط مالکان ساختمان، عمل نمودن به آن برای همه ی اهالی ساختمان الزامی می گردد.

محاسبه حق شارژ بر مبنای روش قانونی

بر اساس ماده ۴ قانون تملک آپارتمان ها، سهم و حقوق و همچین تعهداتی که هر یک از مالکان قسمتهای اختصاصی دارا می باشند با نسبت مساحت ملک اختصاصی آن ها به مجموع مساحت تمام قسمتهای اختصاصی آن ساختمان متناسب می باشد؛ ولی هزینه هایی که با میزان مساحت زیر بنای اختصاصی هر یک از مالکان ارتباط ندارد، شامل این موضوع نمی باشد و در این گونه موارد هزینه ها به صورت مساوی بین مالکان تقسیم می گردد. البته اگر مالکان روش دیگری را جهت تقسیم نمودن حقوق ، تعهدات و مخارج پیش بینی کرده باشند می توانند به آن روش عمل کنند. همچنین پرداخت هزینه های مشترک برای تمام مالکان الزامی است حتی در مواردی که ملک مورد استفاده قرار نگیرد.

مطابق تبصره ۳ همین ماده در صورتی که نحوه استقرار حیاط، تراس و یا بالکن به گونه ای باشد که همه ی واحد های مسکونی ساختمان به آن دسترسی نداشته و نتوانند از آن استفاده کنند، هزینه های تعمیر و نگهداری آن قسمت ها فقط بر عهده ی استفاده کنندگان آن قسمت می باشد.

محاسبه حق شارژ بر مبنای روش قراردادی

قانونگذار مالکین آپارتمان ها را در تعیین حق شارژ فقط به روشی که در قانون تملک آپارتمان ها پیش بینی شده است، محدود نکرده و ذیل ماده ۴ قانون تملک آپارتمان ها پس از بیان نحوه ی قانونی تقسیم و تعیین حق شارژ هریک از مالکین ساختمان ها، این نکته قید گردیده است که مالکان می توانند از روش های دیگر نیز برای محاسبه حق شارژ استفاده کنند. در ماده ۲۳ آیین نامه اجرایی نیز به این موضوع اشاره گردیده مالکان در صورتی برای پرداخت هزینه های مشترک روشی را پیش بینی نکرده باشند می توانند به روش قانونی که در ماده ۴ قانون تملک آپارتمان ها آمده است، عمل نمایند.

بنابراین مشاهده می شود که قانونگذار دست مالکان ساختمان را در نحوه ی تعیین حق شارژ باز گذاشته و به آنها اجازه داده که بتوانند بر حسب شرایط خود روش خاصی را برای محاسبه حق شارژ استفاده نمایند. بر همین اساس است که محاسبه حق شارژ با معیار های مختلفی می تواند صورت گیرد. روش محاسبه حق شارژ بر اساس واحد، متراژ، نفر، تلفیقی از این موارد به عنوان مثال محاسبه حق شارژ به روش شارژ متراژی + شارژ نفری و … و یا روش محاسبه حق شارژ بر اساس هزینه های مناسب مجتمع های مسکونی نمونه هایی از این روش ها می باشد.

در صورت بروز مشکل در زمینه وکالت دعاوی ملکی می توانید از مشاوره حقوقی وکیل ملکی مورد اطمینان خود درگروه وکلای آرتین از طریق ارسال فرم درخواست مشاوره یا تماس تلفنی بهره مند شوید.